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“千亿房企”泰禾首现债券违约,近千亿债务压顶,河南项目到底是啥情况?

大河财立方 2020-07-07

里尔克在诗中曾说,ldquo;哪儿有什么胜利可言,挺住意味着一切rdquo;。这或许是此刻,对黄其森和泰禾集团处境最直接的阐释。7月6日,上海清算所发布通知称,未收到ldquo;17泰禾MTN0

里尔克在诗中曾说,“哪儿有什么胜利可言,挺住意味着一切”。这或许是此刻,对黄其森和泰禾集团处境最直接的阐释。

7月6日,上海清算所发布通知称,未收到“17泰禾MTN001”付息兑付资金,暂无法代理发行人进行该期债券的付息兑付工作。已是债务压顶的泰禾,最终爆出首只违约债券。

这家曾经全国Top30的千亿房企,自2018年开始从巅峰“跌落”,债务问题如雪崩般暴露。截至2019年底,泰禾集团合并报表范围内有息负债余额高达964.72亿元,资产负债率达到84.95%。

业内人士表示,泰禾集团问题的解决关键看是否有人收购或战略入股,但依照目前状况,存在较大难度。与此同时,向第三方出售资产也是自救方式。

债券违约、评级下调

泰禾拟引战投解困

2017年7月6日“17泰禾MTN001”正式上市的那一刻,应该所有人都没有预料到三年后的同一天会发生这样的事。

据Wind数据显示,“17泰禾MTN001”是泰禾集团于2017年6月30日至7月3日期间发行,发行总额15亿元,当期票面利率为7.5%,期限为3年。其中,4.82亿元的募集资金拟用于项目建设,剩余部分拟用于偿还下属子公司以下金融机构借款中部分或全部。根据协议,原本应于今年7月6日到期兑付本息16.125亿元。

但这一承诺到期落空。

“受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。公司经多方努力筹资,仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按时兑付。”对于债券违约,泰禾集团如此回复。

泰禾集团称,该事件的后续则是可能带来泰禾集团及子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约,如在协议约定的补救期内仍未消除,可能引发债权人要求提前偿还债务。

针对上述情况,泰禾集团也拿出了自己的解决方案,称公司目前管理团队稳定,经营正常,将采取多种措施做好后续工作,例如通过多种渠道筹集偿债资金;联合承销商积极召开持有人会议,尽快达成债权人认可的解决方案。

其间,泰禾集团透露,公司控股股东泰禾投资集团正在筹划公司引入战略投资者事宜,该事项将有助于推动后续债务重组工作,帮助公司增强流动性,以缓解债务偿还压力,优化资本结构,帮助实现公司长远价值。

这点也是部分业内人士认为泰禾集团解决问题的关键。“泰禾的事情已经持续很久,现在就是看有没有人收购或战略入股,但难度很大,传了很久仍没落实。“民生证券投行部相关人士告诉大河报·大河财立方记者。

也有业内律师表示,泰禾破解当前困局的方式就是向第三方出售资产,靠正常的现金回流已经不可能解决问题,债权人诉讼已经大面积启动,公司信用评级和征信已经恶化,直接影响金融机构的授信支持。

据悉,在泰禾集团爆出债券违约的前三天,东方金诚和联合资信已相继下调了泰禾集团主体和相关债项评级。

东方金诚在报告中称,鉴于泰禾集团所发行“17泰禾MTN001”的偿付存在重大不确定性、公司销售金额大幅下降、控股股东所持公司股份被冻结比例极高等原因,决定将公司主体信用等级由AA-下调至BB,评级展望为负面;将“16泰禾02”“16泰禾03”的债项信用等级由AA-下调至BB。

联合资信亦将泰禾集团主体长期信用等级由“AA-”下调至“BB”,将“17泰禾MTN001”“17泰禾MTN002”的信用等级由“AA-”下调至“BB”,评级展望为“负面”。

而在发行之时,泰禾集团主体信用和相关相关债券评级均为AA+。

200多亿违约债务压顶

泰禾被列失信被执行人

熟悉地产圈的人,应该对泰禾集团都不陌生。

1996年,泰禾集团在福建设立。2010年,借壳“福建三农”成功上市,正式进军中国证券主板市场,成为当年全国范围内唯一实现上市的房地产类企业。

此后7年间,泰禾集团在中国地产领域“高歌猛进”。2011年至2017年,公司营业收入已经从26.4亿元,增长至243.31亿元,7年近10倍。其间,即便是“降杠杆”成为行业主流,泰禾扩张的步伐依旧没有停止。

但债务“包袱”也由此加大。

克而瑞地产研究数据显示,2011年底,泰禾集团的债务不过25亿元左右;2016年底,借款余额已经达到753.26亿元。而截至2017年8月31日,这一数字突破千亿大关,达到1125.54亿元。当年底,泰禾资产总额为2064亿元,资产负债率达到87.83%。

而后受政策影响,房企融资渠道愈加收窄,泰禾集团原就紧张的资金链问题日益凸显。

2018年6月,泰禾集团70亿元定增被叫停中止。今年4月,泰禾集团一度被西藏信托告上法庭,不过后续双方达成和解;6月28日,因未履行533.42万元法院执行款项,泰禾集团被列为失信被执行人,同时泰禾集团董事长黄其森被限制高消费。

在此次泰禾被下调评级中,有很重要的一条,就是控股股东所持泰禾集团的股份也已被悉数冻结。这背后,是泰禾集团的超百亿债务违约。

数据显示,截至2020年6月12日,泰禾集团已到期未归还借款金额高达235.58亿元。截至2019年底,泰禾集团合并报表范围内有息负债余额合计964.72亿元,于2020年到期的有息负债金额为540.43亿元,其中多为信托贷款,金额合计为252.73亿元。资产负债率达到84.95%。

债务高悬之下,泰禾集团2019年的经营状况也很不理想。据年报显示,2019年,泰禾集团实现营业收入236.21亿元,较上年同期下降23.77%;归属于上市公司股东的净利润4.66亿元,较上年同期大降81.74%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-4.02亿元,较上年同期下降118.97%。

而这还是泰禾集团过去一年积极应对的成果。为了解决资金紧张局面,这家闽系房企一改昔日风格,在2019年停止拿地,而且不断清退部分项目,加大回款力度。

据统计,2019年,泰禾集团一共出售了16个项目。其中,在出售给福州傲尔企业管理有限公司的南昌茵梦湖项目四家标的公司(南昌茵梦湖置业有限公司、南昌欧风置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司、南昌安晟置业有限公司各51%股权)一项中,泰禾集团收获了约8.15亿元的净利润。

泰禾解困进行时

谁将是最终的“白衣骑士”

对于身负庞大债务的泰禾集团而言,“卖卖卖”也只是杯水车薪,并不能解决泰禾的根本问题。

在此背景之下,多位分析人士认为,引进一位新股东或许能改善泰禾集团的现有局面。

2020年4月29日,泰禾集团发布关于筹划发行股份购买资产事项的停牌公告,拟以发行股份的方式购买控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)持有的永兴达企业(香港)有限公司100%股权。永兴达旗下拥有泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)有限公司 99.85%股权(以下合并简称为“泰禾人寿”),泰禾人寿主要从事保险业务。

但未及一月,该重组事项便宣布终止。泰禾集团解释称,鉴于目前公司被法院列为被执行人、存在债务逾期事项,以及香港地区目前的经济局势等相关原因,相关部门事前审批环节存在重大不确定性。公司与泰禾投资经审慎研究相关事项,认为双方无法在短时间内就目前该交易受到的影响形成明确可行的解决方案,因此决定终止本次重组事项。

不过随后,泰禾集团便向外释放将引入战投的消息。5月14日,泰禾集团发布公告称,公司于2020年5月13日收到泰禾投资发来的《关于我司正在筹划你公司引入战略投资者有关事项的通知》,泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。对此,市场猜测颇多。

其间,市场一度传闻厦门国贸将成为泰禾的“白衣骑士”,但后者在上证e互动上回复网友提问时,否认要接盘泰禾集团。

厦门国贸称,厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势,发挥资源协同效应,丰富项目储备方式,进一步扩展项目资金来源,提高资金使用效率,提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平,厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划。

黄其森和泰禾还在等战投,但去化也不能停。在2020年的元旦寄语中,黄其森称,未来一切工作要围绕抓销售、促回款、现金流提升进行,“在确保品质、安全的前提下实现项目高周转”。

但猝然而至的疫情却让房地产公司备受打击,泰禾当然也不例外。泰禾集团一季度的数据显示,该公司营业总收入为4.80亿元,同比降九成。泰禾集团解释称,受疫情影响,本期地产项目仅有少量结转,同比大幅减少。

三年前高调入豫

泰禾仅留郑州三个项目在建

泰禾集团在高速扩张中,也曾高调进驻河南。

2017年3月份,泰禾集团与河南天伦集团正式签署战略合作协议,正式踏上中原大地,首批合作郑州金水任庄项目(金水科教园天伦地块)。随后,泰禾又陆续牵手志强置业、福通控股等中原企业,进行全面合作。

资料显示,在不到半年的时间里,泰禾集团就接连在郑州、新乡取得总占地面积超3200亩的五宗优质地块,分别为升龙御景苑(金尊府)、金水科教园天伦地块、东三环广汇地块、新乡获嘉县、上街区项目,形成五盘联动的局面。彼时有业内人士称,无论是在战略布局还是项目规模上,泰禾均已抢得先机。

时间进入2018年,这一年的9月份,泰禾在郑州首次正式发布院子系两大产品——泰禾·中州院子及泰禾·大城小院。作为“泰禾+”的重要板块之一,泰禾医疗也正式向郑州财富人群展现。但也是在这一年,泰禾备受瞩目的金尊府项目 “流产”,上街和新乡获嘉的这两个院子产品(泰禾·中州院子及泰禾·大城小院)远离郑州主城区,销售或受到考验。

到了2019年8月,郑州东三环泰禾·东府大院示范区正式开放,泰禾“大院系”“院子系”“小院系”三大产品系在郑州全部呈现,郑州成为全国唯一布局泰禾全院系产品的城市, “一城三院三盘联动”的布局开启了泰禾郑州的品牌元年。但在这两个月之前,泰禾刚刚宣布终止收购郑州金水区项目,并以12.6亿元转让给天伦集团。这也是泰禾集团2019年“卖卖卖”项目其中之一。自此,泰禾在河南的地产项目仅剩三个。

大河报·大河财立方记者据泰禾集团2019年年报梳理,截至2019年年底,泰禾集团在郑州仍有三个项目在建,分别为上街院子、中州院子和郑州广汇,土地总面积737400㎡,预计总投资额92.85亿元,已累计投资37.09亿元。其中,上街院子可售面积639672㎡,累计预售3641㎡;中州院子可售面积415858㎡,累计预售67539㎡。

与此同时,记者注意到,2019年在河南,泰禾集团共注销了郑州泰禾润康置业、泰禾通茂置业等8个置业公司。截至去年年底,仍有河南泰禾置业、同盟文化、嘉智置业、昊隆锦融置业等子公司存续。裴熔熔 陈玉静

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