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深圳“房价涨跌幅限15%”系误读 拟重启房屋租赁强制备案

来源: 每日经济新闻  2022-05-29  阅读量:4733

 近日,深圳市规划国土委发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称《监管办法》),提出房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

有自媒体将其误读为“深圳房价将设15%涨跌幅限制”,《每日经济新闻》记者注意到,“备案价格调整15%以上办理变更”和“资本金账户余额不低于项目资本金10%”并不是新规,而是8年前《监管办法》已经规定的内容。

此外,《监管办法》还对房租赁、商品房预售、资金监管账户及还有历史遗留建筑问题等方面作了详细规定。业内人士认为,此次《修订意见稿》最大的变化是新增了房屋租赁管理规定,其他内容绝大部分是既有规定。

房价调整幅度超15% 房企应在调价前办理备案变更

《监管办法》在预售许可管理、备案价格等方面进行了规范。《监管办法》明确,房企应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房,确需调整销售价格且调整幅度超出最近一次备案价格上下15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端直言,这不是新内容,2010年《深圳市房地产市场监管办法》就有此规定,深圳近些年也是这样执行的,现在只能说深圳对楼市的调控并没有放松。

但是,有自媒体却解读为深圳房价将设15%涨跌幅限制。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,从征求意见稿的行文来看,并没有任何约束降价或者涨价的内容。意见稿说得很清楚,是如果变动幅度大于15%,需要备案变更。对于深圳这样的城市来说,短期内15%的房价波动基本不可能。所谓不允许涨跌超过15%,实际上是对文件的误读。同时,该文件是征求意见稿,目前处于征求意见阶段,最后形成的文件如何,还很难说。

就深圳市场而言,“目前整体市场的确比较淡。”张晓端补充道,出于回现的考虑,适当让利加速非核心区域的物业销售是可能的,但核心区的优质物业还是比较坚挺的,二手房市场也类似。大部分业主还是不愿意主动降价,也不排除资金压力大的业主能接受较大议价空间,出现所谓的笋盘。

此外,在房地产预售许可管理方面,明确房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金的10%。房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件,即应“完成地面以上三分之一层数”,要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。

《监管办法》还明确,未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的房地产开发企业,将被责令停止违法销售行为,并以每销售一套商品房罚10万元的标准接受处罚。

建立实名租赁制度 人均租住建筑面积不得低于6平方米

值得注意的是,此次《监管办法》专门增设了“房屋租赁”一章,以此规范房屋租赁市场的监管行为。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为,《监管办法》最大亮点为新增房屋租赁管理规定,强制备案的重启即为规定内容之一。

深圳市规划和国土资源委员会表示,自2015年《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后,深圳房地产租赁市场监管面临一些新的难题。房地产租赁市场作为房地产市场的重要组成部分,亟需优化监管方式、提高监管效能。为贯彻落实国家有关住房租赁市场发展政策,有必要结合当前住房租赁发展的新形势,通过修订《办法》,完善深圳房地产租赁市场监管规范。

据统计,深圳住房自有率不足40%,即60%以上的人口都在租房,住房租赁市场非常庞大。

张晓端表示,租赁市场发展较快,未来市场空间占比较高,此次政策出台增加了对租赁市场的各方面管理,可以有效解决租赁市场的各种乱象。

《监管办法》对最小出租单位进行了明确,出租住房应以间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于6平方米,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

《监管办法》还规定,在深圳市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人,应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。

最严新规发威,三只预报高送转股票重挫!如何应对,公司如此回应......

e公司官微

11月23日晚间,沪深交易所双双发布高送转新规,对高送转企业设置明确的条件。26日早盘,三只披露高送转预案的个股公司低开后盘中一度集体跌停。对面深交所对其下发的关注函,目前正元智慧、汉邦高科均已回复。

在上周五的沪深两地交易所发布了高送转指引新规之后,今天的高送转爆炒行情遭遇“急刹车”。11月26日早盘,三只披露高送转预案的个股公司低开后盘中一度集体跌停。

截至上午收盘,正元智慧(300645)下跌9.03%;正业科技(300410)报收每股26.45元,跌幅回落至-7.71%;汉邦高科(300449)股价下跌10.01%。

正业科技方面对e公司表示,公司是公布了相关预案,目前没有可公告的事项。对于指引的新规定公司也正在研究,其他的披露信息以上市公司的公告为准。

汉邦高科(300449)方面称,公司公布的只是实控人提出的预案,具体事项还需经董事会、股东大会审批批准后确定。对于高送转指引新规,公司也注意到并在回复交易所的关注函中有相关内容的回复,建议投资者可以留意回复公告。

正元智慧和汉邦高科已回复深交所关注函

每年的3月-5月、9月-12月,市场就围绕预案公告、实施公告日等,对高送转题材进行爆炒。尤其是正元智慧发布了2018年业绩首个高送转预案后,市场今年的高送转就开启升温模式。随后,又有两家公司加入了2018年业绩高送转的行列。

监管部门对高送转的严格监管态势也并不放松。目前三家披露2018年业绩高送转预案的公司均收到了深交所下发的关注函。

e公司注意到,正元智慧、汉邦高科均已回复了深交所的关注函。

汉邦高科回复的内容有近10页,e公司整理了核心要点如下:

深交所:公司业绩增长情况,预案与净利润及净资产增长情况的匹配性

汉邦高科:

深交所:实控人的减持计划

汉邦高科:王立群先生为公司控股股东、实际控制人,其所持股份于2018年4月26日上市流通。2018年4月17日,王立群先生为维护二级市场稳定向董事会提交了承诺函,提出自锁定期满后十二个月内不减持其所持公司股票。

公司于2018年11月22日早间披露了《关于2018年度利润分配及资本公积金转增股本预案的预披露公告》,公告中列示王立群在未来六个月内不排除通过协议转让、大宗交易的方式引入战略投资者、纾困基金等合作方进一步化解股票质押风险。如该计划实施,作为上述股权受让方的战略投资者也会遵循在受让股份后6个月内不减持其所受让的该部分公司股份的原则。

该事项不会扰乱公司流通市场股价。故此次利润分配预案的预披露不存在炒作股价、配合股东减持的情形。

深交所:股份解禁到期的减持计划

汉邦高科:公司重大资产重组交易对手方李朝阳、姜河、蒋文峰、伍镇杰合计持有公司股份1221.09万股,占公司总股本比例为7.212%。其中部分已于2018年10月10日上市流通。根据中国证券登记结算有限公司2018年11月20日下发的定期持有人名册显示,上述四人自限售股份上市流通后均未发生减持行为。

经与李朝阳、姜河、蒋文峰、伍镇杰询问核实,上述四人在2018年11月20日至今未发生减持行为,且在本次公司利润分配预案披露之日起未来六个月内无减持计划。

深交所:预案出台前如何做好保密工作

汉邦高科:11月20日董事长初步拟定了预案,21日与另外几名董事讨论,在11月22日早间披露,因此,会议过程严格控制了内幕信息知情人的范围,最大程度的缩短决策时间,并向与会人员申明了作为内幕信息知情人对该次讨论严格保密的要求。未发现参与人员在在知情期间存在买卖公司股票行为。

深交所:其他要说明的情况

汉邦高科:公司持股5%以上股东刘海斌在未来6个月内有减持的意向,截至公司回复当日,刘海斌先生未发生减持行为。刘海斌先生计划在未来6个月内通过大宗交易的方式减持不超过公司总股本1%的股份,资金用于降低其股票质押风险。目前公司尚未正式收到刘海斌先生《减持告知函》,如实施相关减持行为,公司将按照规定提前披露减持计划。公司董事会未收到其他持股5%以上股东及公司董事、监事、高级管理人员拟在本次利润分配及资本公积金转增股本预案披露后6个月内减持的计划。

正元智慧则回复称:

2018年1-9月,公司实现营业收入2.80亿元,比去年同期增长22.14%;归属于上市公司股东的净利润为451.83万元,同比增长137.19%。预计2018年度归属于上市公司股东的净利润约为4826.60万元—5246.00万元,同比增长15.00%—25.00%。公司正处于稳步成长期,经营规模不断扩大,具备持续、稳健的盈利能力和良好的财务状况,具备现金分红及资本公积金转增股本的基础。

截至2018年9月30日,公司资本公积金余额为2.80亿元,本次拟资本公积金转增股本0.60亿元,占资本公积金余额比例为21.43%;截至2018年9月30日,公司未分配利润为1.71亿元,本次拟现金分红0.10亿元,占公司未分配利润比例为5.85%。

若本利润分配及资本公积金转增股本预案实施时,公司未分配利润预计为2.22亿元-2.26亿元,本次拟现金分红金额占公司截至2018年12月31日的未分配利润比例为4.42%—4.50%。

正元智慧称,上述现金分红不会造成公司流动资金短缺,以资本公积金转增股本,有利于扩大公司股本规模,增强公司股票流动性,符合公司战略规划和发展预期,同时也充分考虑中小投资者的利益和合理诉求,本次利润分配预案与公司成长性相匹配。

此外,公司持股5%以上的其他股东杭州易康投资管理有限公司(以下简称“易康投资”),在未来6个月内有减持的安排。易康投资作为公司的员工持股平台,公司部分董监高也在其中持股。按每年减持25%计算,未来6月内公司董监高通过易康投资可减持的股份数不超过13.7537万股;易康投资中,非董监高员工通过易康投资持有的股份数为241.6223万股,未来6个月内具体减持时间和数量目前尚未确定。易康投资将严格按照中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所减持规定以及公司招股说明书中的承诺实施。同时,易康投资作为公司5%以上股东,还将遵守大股东减持相关规定,拟通过集中竞价交易减持股份的,在首次卖出的十五个交易日前披露减持计划。

想要高送转 用业绩说话成监管核心思路

记者对比发现,监管部门问询的重点主要在几个方面:

一是预案与公司的业绩增长是否匹配。三家公司均被深交所要求说明,报告期内经营业绩增长情况、未来发展战略等等。

二是筹划及出台的过程,是否做好了相关信息的保密工作;

三是对于存在着预案披露前有减持计划,或者股份解禁日到期的公司,更是高送转的重点问询对象。

事实上,无论是监管函件,还是11月23日上交所和深交所发布的高送转信息披露指引新规,其中透露出的核心逻辑是——将高送转同上市公司业绩相挂钩或者说从监管层看来,具有成长潜力、盈利具备可持续性的公司适合发布高送转方案。

上交所方面曾有负责人指出,将高送转与公司业绩等指标相挂钩,主要考虑是保证高送转有优良的业绩做支撑,使上市公司送转股回归本源,真正反映公司经营业绩和实际股本扩张需求,引导上市公司专注主业。具体制度安排上,明确高送转与业绩增长相挂钩,业绩复合增长率应不低于股本摊薄比例。同时,若公司亏损、业绩降幅较大、送转后每股收益过度摊薄、重要股东减持或所持限售股解禁前后的一段时间内,均不得披露高送转方案。

深圳康宝亮资产管理有限公司高管人士认为,一些长周期内业绩增长良好的公司,通过高送转完成扩大经营,扩大规模的需求,也有些企业利用短期的业绩增长,迅速扩大股权,与外部配合抬升股价,进而达到了扩大融资盘的目的,实现了“野蛮增长”。而此次高送转指引的发布,对市场的高送转行为进行了有效的规范,体现了“公平、公正、公开”的原则。

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